华东政法大学司法鉴定中心（最高检指导案例）

权威案例，助你胜诉！

对于民事执行监督中当事人有证据证明执行标的物评估结果失实，人民检察院应当依法受理并围绕影响评估结果的关键性因素调查核实。——最高人民检察院第二十八批指导性案例

案情简介

A房地产公司作为担保人，为他人向银行的借款提供不动产抵押担保。后借款到期未还，银行依据生效裁判文书向武汉中院申请对A房地产公司的抵押财产强制执行。

武汉中院对A房地产公司位于武汉市硚口区1.3万余平方米的土地进行司法拍卖，委托评估机构对该土地价值进行评估，评估价为5778.57万元。

A房地产公司对评估结果不服，提出执行异议，武汉中院未对执行异议进行审查、处理。

A房地产公司的土地经过公开拍卖，B置业公司以5798.57万元的价格竞买成交。

颇为蹊跷的是，武汉市土地交易中心为竞买人B置业公司办理变更登记时，为确定税费数额对该土地再次委托评估，评估价高达21300.7万元。

B置业公司已在涉案土地上开发房地产项目并销售。

A房地产公司认为本案执行程序中土地价值严重低估，向武汉市检察院申请检察监督。

检察院监督意见

武汉市检察院经过调查核实事实，认为武汉中院在本案执行程序中存在以下违法行为：

1. 武汉中院在委托评估前调取了A房地产公司涉案土地的地籍资料，地籍资料显示该宗土地容积率为4.16，但武汉中院未向评估公司提供该地籍资料，未对委托评估资料的完整性负责。评估人员在评估时自行依据周边情况设定容积率为2.0。武汉中院的行为致使涉案土地评估价格5778.57万元明显低于实际市场价格。

2. 武汉中院未依法对A房地产公司提出的执行异议进行审查、处理。

3. 武汉中院未依法向当事人送达执行法律文书。

据此，武汉市检察院向武汉中院提出检察建议，建议依法纠正错误执行行为，对执行人员的失职行为按照《人民法院工作人员处分条例》予以处理。此外，武汉市检察院已将发现的职务犯罪线索移送有关部门。

武汉中院收到检察建议后，最终裁定撤销该院对A房地产公司涉案土地的司法拍卖，确认竞买人之间存在恶意串通的行为。

后续故事

A房地产公司以B置业公司为被告，提起财产损害赔偿之诉，法院判令B置业公司赔偿A房地产公司财产损失11760.09万元及利息。

对本案移送的犯罪线索，法院已判决认定B置业公司法定代表人以威胁手段强迫他人退出拍卖，犯强迫交易罪，判决认定评估公司法定代表人、估价师犯提供虚假证明文件罪。

律师建议

1. 历来司法机关在案件中对某些专业事实的查明过度依赖司法鉴定程序，导致部分案件的走向基本掌握在鉴定人员手中，有时一个签名真伪的鉴定就能决定当事人的胜败，鉴定机构的这一特殊“权力”使其成为司法腐败的另一高地。此前原华东政法大学司法鉴定中心主任因涉嫌保险诈骗罪与包庇罪被警方逮捕，就引发了司法界对司法鉴定暗箱操作的大范围讨论、关注。

最高检发布的这一指导性案例，给司法鉴定机构敲响了警钟，同时也指引当事人在法院审理环节救济不能的情况下，还可以向检察院请求救济，也日益凸显出检察机关在民事案件中的监督作用。

2. 评估机构对资产价格的评估，存在一定的主观因素，而这一特性可能成为评估机构违法鉴定的庇护理由。在多数情况下，当事人凭借商业认知经验认为评估价格过低，但是又难以调查到评估机构违法的证据，因此司法实践中鲜有当事人提出的评估价格异议得到法院的支持。

最高法院在多个案例中甚至认为，评估价格并非最终的交易价格，经过市场检验的最终拍卖价格，可以印证评估价格的合理性（见后文同类案例）。这一逻辑建立在司法拍卖市场活跃、健全，可以通过市场确定价格的假设之上，是否合乎我国司法拍卖市场并不活跃的现实情况，值得推敲。按照这个逻辑往下推导，所有的拍卖都可以不经过评估，直接确定一个价格（如1元钱）进行拍卖，最终资产的价值都会经过竞拍市场的检验，显然是不合适的。而且在拍卖程序中，起拍价通常是竞拍人决策的重要考量因素。

3. 本案中出现的武汉市土地交易中心为确定交易税费而做的第二次评估价格，显著高于法院的委托评估价格，是当事人救济过程中出现的一个非常有利的事实，确实比较罕见。但这也给该类案件的当事人指出了一条可能的路径，即可以调取执行案卷材料后，另行委托另一评估机构进行评估，以此引起司法裁判者的关注，启动纠错程序。

4. 目前在法院层面对评估价格异议的救济程序仍然有限。《最高人民法院关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定》第22条、第23条将当事人对评估报告的异议视不同类型划分出两种不同的处理程序：

一是参考执行异议程序处理，针对的是当事人提出的财产基本信息错误、超出财产范围或者遗漏财产、评估机构或者评估人员不具备相应评估资质、评估程序严重违法，重点关注的是评估程序问题。

二是法院将异议交评估机构进行书面说明、交相关行业协会组织专业技术评审，针对的是当事人对评估报告的参照标准、计算方法或者评估结果等提出的异议。也就是说，如果当事人只对评估价格提出异议，则法院不作为执行异议审查，而是交评估机构和行业协会处理，回避对专业问题的审查。

本案例中检察院的出手监督，或许是一条未来值得关注的救济途径。

同类案例

1. 评估拍卖财产只是辅助执行法院确定拍卖保留价的手段，评估价格不是最终的交易价格，最终成交价格需经由市场检验。被执行人如认为评估价过低，亦可以在拍卖前履行生效法律文书确定的义务或者参与竞买。因此，评估结果出具后，没有法定理由，不应重新启动评估。——最高人民法院(2014)执复字第16号案件

2. 评估拍卖财产只是辅助人民法院确定拍卖保留价的参考依据，评估价格并非最终的交易价格，最终成交价格仍需市场检验。涉案股权的司法拍卖，无相关权利人行使优先购买权，最终申请执行人通过公开竞价以评估价竞得涉案股权，从结果上印证了评估价格的客观性和合理性。——最高人民法院(2019)最高法执复46号

3. 因房地产市场的急剧变化，即使评估估价时点房屋价格远低于房屋建设成本，也不违反房地产拍卖的估价原则。——最高人民法院(2014)执复字第16号案件

4. 涉案股权拍卖以高于第二次保留价的价格成交，表明评估价格不低于涉案股权经拍卖检验的市场价格。——最高人民法院(2016)最高法执复20号案件

5. 拍卖结果为流拍的事实客观反映了标的物的市场价值，反向说明评估价格并非过低。——最高人民法院(2018)最高法执复87号案件

6. 涉案股权拍卖出现流拍的情况，证明经过市场公开检验，该股权价值低于评估价，从而佐证本案并不存在评估价过低的问题。——最高人民法院(2019)最高法执监401号案件

7. 对参照标准、计算方法或者评估结果等提出的异议，不属于执行行为异议，应当通过交评估机构作出说明以及交相关行业协会组织专业技术评审等方式进行救济。——最高人民法院(2019)最高法执监391号案件

欢迎点击头像私信我，共同商谈您的问题！

作者简介

杨巍，北京律师、注册会计师。中国政法大学法律硕士，西南政法大学法学与管理学双学士。曾任职于北京某大型国有企业法律事务部、北京中伦律师事务所。

主要执业领域为诉讼仲裁、房地产、投融资、矿产等。擅长从客户商业目的出发，运用多种方式解决根本问题，诉讼仲裁只是实现目的的方式之一。

著有《国有土地使用权案件胜诉实战指南》《判决书中的合同法》《矿产资源案件胜诉实战指南》《民间借贷纠纷案件胜诉实战指南》，由中国法制出版社出版；参著《民法典适用指南与典型案例分析》，由中国民主法制出版社出版。

本文系作者授权头条号“商民讼事”发布的原创文章，转载须取得作者授权。